Vreti sa construiti o casa sau un ansamblu rezidential, un depozit sau o fabrica si nu aveti terenul necesar? Pentru a va scadea substantial costurile, puteti cumpara un teren aflat in extravilan, iar apoi sa-l treceti in intravilan, realizand astfel o diminuare importanta a cheltuielilor aferente cumpararii terenului.

In cele ce urmeaza vom incerca sa prezentam pe scurt conditiile impuse de lege pentru trecerea unui teren din extravilanul agricol in intravilanul construibil.


Trecerea in intravilan - conditie pentru ridicarea constructiei


Conform art. 91 al. 1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, ridicarea constructiilor se poate realiza numai in intravilanul localitatilor. Cu titlu exceptional, retinem ca se pot efectua constructii si in extravilan (este vorba despre acele constructii care pot genera efecte poluante factorilor de mediu sau care, prin natura lor, depasesc limita intravilanului: cai ferate, retele electrice, conducte de transport gaze sau titei etc.). Exista insa si destule cazuri in care, in baza unei asemenea incadrari usor fortate, s-au eliberat autorizatii pentru constructii industriale in extravilan (fapt ce nu-i scuteste insa pe beneficiarii acestor constructii de anumite riscuri pe viitor).

Insa, trebuie sa cunoasteti faptul ca in intravilanul unei localitati se regasesc atat terenuri scoase din circuitul agricol (care alcatuiesc intravilanul construibil), cat si terenuri aflate in circuitul agricol (intravilan agricol).
Regula generala este ca, pentru a putea ridica o constructie, trebuie sa detinem un teren intravilan, scos din circuitul agricol.

Asadar, daca achizitionati un teren extravilan, aflat in circuitul agricol, in vederea edificarii unei constructii, trebuie mai intai sa-l treceti in intravilanul localitatii, iar apoi sa-l scoateti din circuitul agricol. Evident, nu orice teren extravilan scos din circuitul agricol poate oferi conditii propice construirii unei case (cum ar fi, de exemplu, un teren aflat in mijlocul unui camp cultivat agricol). Ne referim aici numai la terenurile aflate la marginea intravilanului, care nu sunt la o distanta prea mare de utilitati.


Trecerea in intravilan


Potrivit dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG), aprobat in conditiile legii.
Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul localitatii (care se regaseste la serviciul urbanism din cadrul fiecarei primarii), intrucat este recomandabil sa achizitionati - asa cum am precizat si mai sus - un teren aflat in apropierea intravilanului si nu unul aflat la o distanta prea mare de limita intravilanului (cu cat distanta de limita intravilanului este mai mare, cu atat mai "dificile" vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea utilitatilor).

Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului. Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). Cat priveste termenul de intocmire si aprobare a unui PUZ, trebuie sa luati in calcul cel putin cateva luni, perioada care depinde de viteza de reactie a tuturor celor implicati in acest proces.

Scoaterea din circuitul agricol

Conform prevederilor Regulamentului din 7.09.2005 emis de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, scoaterea unui teren cu suprafata de pana la 1 ha din circuitul agricol se aproba prin decizia directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara in raza caruia se situeaza terenul.
Facem precizarea ca, anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 247/2005, se percepea o taxa pentru scoaterea din circuitul agricol, care putea ajunge chiar pana la 400% din valoarea terenului (valoarea de achizitie a acestuia). In prezent, aceasta taxa nu se mai percepe, platindu-se numai o suma modica pentru analiza documentatiei.

Precizari de final

Prin introducerea in intravilan, pretul terenului creste de cateva ori (uneori, chiar si de 10 ori). Prin urmare, chiar si numai achizitionarea unui teren extravilan si vinderea acestuia dupa introducerea in intravilan poate reprezenta o afacere deosebit de profitabila, multi speculanti obtinand pana in prezent profituri importante din asemenea operatiuni.

Va atragem atentia ca exista aspecte legale deosebit de importante care trebuie verificate in mod obligatoriu inainte de achizitionarea unui teren extravilan. (Aceste aspecte pot privi: posibilitatea de reducere a taxei de trecere in intravilan; posibilitatea de introducere in intravilan, intrucat nu orice teren extravilan poate fi trecut in intravilan etc. Nu intram insa in detalii, in ceea ce priveste aceste aspecte, intrucat ele exced scopului prezentului studiu). Pentru a inaltura riscurile rezultate din necunoasterea acestor aspecte, va sfatuim sa apelati la un avocat.

Dictionar:

teren intravilan - defineste teritoriul arondat unei localitati, avand ca destinatie edificarea de constructii.

teren extravilan - teritoriul arondat unei localitati, dar care nu este destinat edificarii de constructii.

teren agricol(sau inclus in circuitul agricol) - teren cu destinatie agricola (care este utilizat in vederea cultivarii agricole).

teren scos din circuitul agricol - teren care nu mai este folosit pentru productia agricola.

Sursa: Avocat Daniel Vlasceanu